środa, 5 września 2012

Zbycie nieruchomości - a podatek dochodowy

Podatek dochodowy od osób fizycznych płaci się w przypadku uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów - i to w sytuacji, gdy odpłatne zbycie zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zbycie nieruchomości - a podatek dochodowy
Zbycie nieruchomości - a podatek dochodowy



Czy zatem zawsze musimy się liczyć z koniecznością uiszczenia podatku?



Niekoniecznie... ;)


Sprzedaż nieruchomości po upływie 5 lat nie stanowi przychodu podatkowego, wobec czego nie uiszcza się podatku dochodowego. Jeżeli więc chcemy dokonać zbycia nieruchomości z zachowaniem powyższego terminu (5 lat) a same środki ze sprzedaży uzyskać wcześniej, konieczne będzie zawarcie umowy przedwstępnej, w której określimy wysokość zadatku na 90% ceny właściwej.

W tym miejscu przypomnienia wymaga, iż umowa przedwstępna uregulowana w kodeksie cywilnym polega na zobowiązaniu się do zawarcia oznaczonej umowy. W treści umowy przedwstępnej powinny być określone istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Umowę przedwstępną zawiera się wtedy, gdy z jakichkolwiek względów strony nie chcą, czy nie mogą zawrzeć jeszcze umowy definitywnej (konieczność zachowania pięcioletniego okresu), a jednocześnie chcą zabezpieczyć swoje interesy. Tak więc  sporządzona z kupującym umowa cywilnoprawna, jak również zapłata przez niego 90% ceny, nie powoduje przeniesienia własności,  tylko zobowiązanie do przeniesienia własności, zatem nie pociąga za sobą obowiązku zapłacenia podatku dochodowego.

Zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości, więc aby wywołać określony w nim skutek prawnopodatkowy musi nastąpić zawarcie umowy w formie przewidzianej w prawie, w wyniku której nastąpi przeniesienie własności nieruchomości w zamian za korzyści majątkowe. Samo zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje skutków podatkowych, gdyż w tej sytuacji nie możemy mówić o przeniesieniu własności nieruchomości, a jedynie o zobowiązaniu do takiego przeniesienia w określonym terminie.

Z kolei zadatek jest instytucją prawa cywilnego związaną z wykonaniem zobowiązań umownych. Uiszczenie zadatku służyć ma zabezpieczeniu wykonania świadczenia umownego. Sprzedaż w rozumieniu cywilnoprawnym ma charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w przepisach kodeksu cywilnego zasada jednoczesnego wykonania świadczeń, tj. przeniesienia własności nieruchomości i zapłacenia sprzedawcy ceny. Jednakże przepis ten przewiduje również wyjątki, z których najważniejsze znaczenie ma umowa pomiędzy stronami, albowiem w granicach zasady swobody umów, strony mogą ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny.

Tak więc zadatek będzie stanowił przychód ze źródła określonego w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dopiero w momencie zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, jeśli nie upłynie pięć lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. W sytuacji gdy umowa przyrzeczona zostanie zawarta po upływie tego okresu nie pociągnie to za sobą obowiązku zapłacenia podatku dochodowego.

Maciej Radomski

pl. Grunwaldzki 3/2b 
58-100 Świdnica 
tel. kom.: 505 107 131 
faks/tel.: 074 850 51 51 
biuro@causakancelariaprawna.eu 

Brak komentarzy: