poniedziałek, 8 października 2012

Umowa przedwstępna

Istotą umowy przedwstępnej jest zobowiązanie jej stron lub strony do zawarcia w przyszłości określonej umowy. Umowa przedwstępna jest wygodnym instrumentem w sytuacji, gdy zawarcie umowy właściwej jest czasowo niemożliwe. Ta niemożność może wynikać zarówno z przeszkód faktycznych np. brak pieniędzy, jak i prawnych np. brak wymaganych dokumentów. Istotą umowy przedwstępnej jest deklaracja jednej lub obu stron do dokonania w przyszłości określonej transakcji. Umowa taka wiąże strony i daje czas na usunięcie przeszkód do zawarcia umowy ostatecznej. Umowa przedwstępna może poprzedzać zawarcie niemal każdej umowy definitywnej, jednakże w praktyce taka forma dotyczy w szczególności umów sprzedaży nieruchomości.

Umowa przedwstępna
Umowa przedwstępna

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy, powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Chodzi przede wszystkim o takie postanowienia, bez których dana umowa nie może istnieć. I tak, przy umowie przedwstępnej sprzedaży będzie to określenie przedmiotu sprzedaży. Dodatkowe postanowienia zwykle odnoszą się do woli stron, mogą one określać termin dokonania zobowiązania, jak również warunki odstąpienia od umowy.

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie, wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie (kodeks cywilny). Nieokreślenie w umowie przedwstępnej terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej nie powoduje jej nieważności, jednakże brak takiego postanowienia może stanowić znaczne utrudnienie w faktycznym zawarciu umowy przyrzeczonej.

Przepisy kodeksu cywilnego nie przewidują szczególnej formy do zawarcia umowy przedwstępnej, warto przy tym pamiętać, że w zależności od tego czy umowa przedwstępna zostanie zawarta w tej samej formie co umowa przyrzeczona (dla zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości przepisy kodeksu cywilnego przewidują formę aktu notarialnego pod rygorem nieważności art. 158 kodeksu cywilnego), czy też w innej formie (np. zwykłej pisemnej), prawo przewiduje różne skutki prawne.

I tak, jeżeli strony zawrą umowę przedwstępną sprzedaży również w formie aktu notarialnego, to gdy strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyli się od jej zawarcia (np. nie pojawi się w umówionym terminie u notariusza w celu zawarcia aktu notarialnego), druga strona będzie mogła dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze postępowania sądowego. 

Pozostaje jeszcze kwestia ewentualnego zadatku bądź zaliczki, które jako dodatkowe zastrzeżenia bez wątpienia dopingują strony do wykonania zawartej umowy. W praktyce wiele wątpliwości wywołuje odróżnienie zadatku od zaliczki, która stanowi częściową zapłatę i z reguły podlega zwrotowi w każdym przypadku nie dojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej. Natomiast zadatek dany przy zawarciu umowy wywołuje ten skutek, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i zachować otrzymany zadatek. W sytuacji, w której to druga strona wręczyła zadatek, może teraz żądać sumy dwukrotnie wyższej. Każda z tych form ma niewątpliwe swoje zalety, w przypadku zadatku mamy pewność co do realizacji umowy, natomiast zaliczka oferuje ze swej strony większe bezpieczeństwo finansowe, w szczególności gdy istnieje ryzyko, że do realizacji umowy może nie dojść z naszej winy.

Roszenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

Maciej Radomski

pl. Grunwaldzki 3/2b 
58-100 Świdnica 
tel. kom.: 505 107 131 
faks/tel.: 074 850 51 51 
biuro@causakancelariaprawna.eu 

Brak komentarzy: