poniedziałek, 26 listopada 2012

Kiedy można wypowiedzieć umowę najmu?

Zdarza się czasami, że zarówno najemca, jak i wynajmujący mieszkanie są niezadowoleni z działań drugiej strony. W takich przypadkach warto wiedzieć, w jakim trybie może nastąpić wypowiedzenie umowy najmu mieszkania.

Posiadanie takiej wiedzy jest niezwykle istotne jeszcze przed podpisaniem dokumentu dotyczącego wynajmu mieszkania. Polskie prawo reguluje tę kwestię dość dokładnie, chociaż nie wszystko jest w pełni zrozumiałe. W polskim prawodawstwie kwestię najmu mieszkań reguluje przede wszystkim ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Należy jednak pamiętać, że poza tymi przepisami istnieje jeszcze kilka innych aktów prawnych doprecyzowujących sytuację najemcy i wynajmującego w poszczególnych przypadkach.

Kiedy można wypowiedzieć umowę najmu?
Kiedy można wypowiedzieć umowę najmu?

Wspomniana ustawa dotyczy umowy najmu mieszkania, gdy lokatorem jest osoba fizyczna. W świetle ustawy lokator to osoba będąca najemcą bądź ta, która jest użytkownikiem mieszkania na podstawie tytułu prawnego nie będącego prawem własności lokalu. Ustawie podlegają te lokale, które służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Najemca lokalu mieszkalnego podlega szczególnej ochronie. Właściciel nie może wypowiedzieć umowy najemcy z dnia na dzień. Musi to zrobić z odpowiednim wyprzedzeniem i tylko wtedy, gdy zawarli kontrakt na czas nieokreślony. Gdy ustalili wcześniej termin jego trwania, zostanie on rozwiązany po upływie tego okresu.

W wyjątkowych sytuacjach właściciel może się rozstać z lokatorem wcześniej. Będzie mógł to uczynić, gdy najemca pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem albo zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców, a także gdy wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, pozostaje w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności.

W takich sytuacjach właściciel musi uprzedzić go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczyć mu dodatkowy, miesięczny termin do uregulowania należności. Podobna sytuacja zachodzi w przypadku gdy najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal bez pisemnej zgody właściciela. Takie wypowiedzenie trzeba uzasadnić i wręczyć najemcy co najmniej z miesięcznym wyprzedzeniem.

Trudniej będzie się rozstać właścicielowi z lokatorem, gdy zawarli umowę na czas nieokreślony. W takim przypadku może on wypowiedzieć kontrakt z półrocznym wyprzedzeniem. Swoją decyzję będzie musiał jednak uzasadnić tym, że on sam bądź osoby z jego bliskiej rodziny zamieszkają w tym lokalu. Poza tym będzie musiał zapewnić najemcy lokal zastępczy.

Prawo przewiduje także zabezpieczenie dla osób, które otrzymują wypowiedzenie umowy najmu mieszkania, ale nie przysługuje im lokal zamienny oraz sam właściciel mieszkania nie zapewnia im takiego lokalu. W takich sytuacjach, jeśli do wypowiedzenia umowy dochodzi, ponieważ to sam właściciel chce zamieszkać w mieszkaniu i nie zapewnia lokatorom mieszkania zamiennego może on wypowiedzieć umowę, ale tylko z co najmniej trzyletnim okresem wypowiedzenia.

Prawo w takich przypadkach chroni lokatorów przed nadużyciami ze strony właścicieli mieszkań. Jeśli dojdzie do wypowiedzenia umowy w tym trybie, ale właściciel mieszkania przestanie w nim zamieszkiwać przed upływem sześciu miesięcy od zakończenia najmu, lub nie zamieszka w nim w ogóle to lokator może powrócić do najmu na dotychczasowych warunkach lub zażądać od właściciela wypłacenia mu kwoty, która jest równa różnicy wysokości czynszu i opłat ponoszonych przez niego obecnie do tych, które przez rok ponosiłby z tytułu wypowiedzianej umowy najmu.

W każdym z przewidzianych prawem przypadków wypowiedzenia umowy najmu mieszkania wynajmujący jest zobowiązany do wskazania w formie pisemnej powodu wymówienia umowy. Wynajmujący musi również taki powód umotywować.

Zdarza się, że lokator mieszkania nie opuszcza, mimo że otrzymał wypowiedzenie. W takiej sytuacji właściciel musi wystąpić z powództwem do sądu o nakazanie opróżnienia lokalu. Przy czym takie postępowanie nie jest jednak ani krótkie, ani łatwe dla obu stron.

Jeżeli natomiast to lokator pragnie wypowiedzieć umowę najmy, może tego dokonać tylko w nadzwyczajnych sytuacjach. Przykładem może być taki stan lokalu, który zagraża zdrowiu najemcy lub mieszkającej z nim rodzinie. Mogą to być na przykład wady budynku lub nieszczelna instalacja gazowa. Najemca może rozwiązać umowę wynajmu na czas określony także wtedy, gdy w lokalu pojawiły się wady uniemożliwiające użycie go zgodnie z przeznaczeniem czyli do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a wynajmujący nie usunął ich bądź ich likwidacja nie jest możliwa.

W przypadku umów najmu na czas nieokreślony lokator może złożyć wymówienie na koniec miesiąca kalendarzowego, z co najmniej trzymiesięcznym wyprzedzeniem, jeśli obowiązuje go czynsz miesięczny. Lokator w odróżnieniu od wynajmującego nie ma obowiązku wskazywania w wymówieniu umowy najmu jego przyczyn.

Maciej Radomski

pl. Grunwaldzki 3/2b 
58-100 Świdnica 
tel. kom.: 505 107 131 
faks/tel.: 074 850 51 51 
biuro@causakancelariaprawna.eu 

2 komentarze:

Anonimowy pisze...

Wielkim błędem jest sporządzanie umów najmu lokali przez właściciela na czas nieokreślony.Takie umowy należało by zmienić w przypadku zaległości w opłatach czynszowych przez najemcę lokalu.

Anonimowy pisze...

A co w sytuacji gdy wynajmuję lokal w kilka osób i chcę się od takiej umowy odłączyć? Pozostali koledzy-lokatorzy nie godzą się na wstąpienie w moje miejsce innej osoby. Czy faktycznie muszę mieć zgodę pozostałych jak pisano o tym tutaj: http://prawne.org/zerwanie-umowy-najmu-mieszkania-t8210/
Czy też sam mogę oddać moje miejsce innemu koledze?