poniedziałek, 7 stycznia 2013

Niezgodność księgi wieczystej ze stanem prawnym

Wpisy w księdze wieczystej powinny odpowiadać rzeczywistości. Czasami jednak księga wieczysta nie oddaje wiernie rzeczywistości. Przyczyn takiej rozbieżności może być wiele. Może to być błąd sądu lub notariusza, nieważność zawartej wcześniej umowy, późne odnalezienie testamentu, zaniechanie uprawnionego i tym podobne sytuacje.

Powodują one, że wpis w księdze wieczystej nie odzwierciedla rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości czy wręcz wprowadza w błąd. Księgi wieczyste prowadzi się przede wszystkim w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Stanowią one gwarancję pewności obrotu na rynku nieruchomości. W przypadku niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym, pierwszeństwo ma treść ujawnionych wpisów.

Niezgodność księgi wieczystej ze stanem prawnym
Niezgodność księgi wieczystej ze stanem prawnym

Ustawodawca przewidział jednak instrument pozwalający usuwać tego rodzaju rozbieżności. Zgodnie z przepisami ustawy o księgach wieczystych i hipotece w przypadku niezgodności między stanem ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane bądź jest wpisane błędnie albo dotknięte wpisem nie istniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności czyli tzw. uzgodnienia treści księgi wieczystej.

Uzgodnienie treści księgi wieczystej to doprowadzenie jej do aktualnego stanu prawnego, a nie do stanu, który wprawdzie istniał w przeszłości, lecz w chwili żądania uzgodnienia nie odpowiada już rzeczywistości. Tak więc kryterium niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym jest zawsze obecny stan prawny, a nie istniejący w przeszłości.

Uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym może polegać na wpisaniu nowego prawa, wykreśleniu prawa ujawnionego i wpisaniu innego prawa oraz sprostowaniu treści wpisanego prawa. Niezgodność prawomocnego wpisu tworzącego ujawniony w księdze wieczystej stan prawny, z rzeczywistym stanem prawnym nie może jednak być usunięta w postępowaniu wieczystoksięgowym o dokonanie wpisu. Sprawy z zakresu uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym rozpoznawane są bowiem przez sąd rejonowy w postępowaniu procesowym.

Powództwo (pozew), którego celem jest uzyskanie wyroku obejmującego nakaz dokonania odpowiednich wpisów w księdze wieczystej, wnosi się zatem do sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Sformułowanie poprawnego żądania pozwu zależy od stanu faktycznego konkretnej sprawy, od tego jaki wpis w księdze powoduje niezgodność jej treści z rzeczywistym stanem prawnym. Należy pamiętać, że żądanie powinno być sformułowane tak, aby sąd wieczystoksięgowy dokonujący wpisu na podstawie orzeczenia sądu cywilnego określającego stan prawny księgi wieczystej zgodny z rzeczywistym stanem prawnym, nie miał wątpliwości jakiego wpisu dokonać. Żądanie pozwu powinno zatem wyraźnie wskazywać, jakie dane zawarte w treści księgi wieczystej nie odpowiadają rzeczywistemu stanowi prawnemu oraz jaki wpis powinien zostać dokonany w miejsce nieprawidłowego.

Pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym należy opłacić zgodnie z przepisami ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Opłata wynosi 5 % wartości przedmiotu zaskarżenia, jednak nie mniej niż 30 złotych i nie więcej niż 100 000 złotych. Podkreślenia wymaga fakt, iż w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe.

Zastosowanie zasady rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych pozwala uzyskać własność nieruchomości i inne prawa rzeczowe dotyczące nieruchomości osobie, która dokonuje czynności prawnej działając w zaufaniu co do treści księgi wieczystej. Osoba taka uzyskuje prawo nawet wówczas, gdy nie przysługiwało ono jej kontrahentowi, jeśli tylko na osobę tę jako na uprawnionego wskazywała treść księgi wieczystej. Innymi słowy przepisy o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych chronią tylko tego nabywcę, którego kontrahentem jest osoba wpisana w księdze wieczystej. Istniejąca niezgodność może być konsekwencją bądź to braku w księdze wieczystej wpisu odzwierciedlającego prawidłowy stan prawny, bądź to dokonania wpisu bez podstawy prawnej lub wpisu prawa nieistniejącego, bądź to wreszcie pomyłki w dokonanym wpisie.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych odnosi się wyłącznie do stanu prawnego nieruchomości, nie dotyczy natomiast ujawnianych w księgach wieczystych danych faktycznych, takich jak np. położenie, sposób korzystania, powierzchnia nieruchomości. W konsekwencji nabywca nieruchomości nie może powoływać się na rękojmię publicznej wiary ksiąg wieczystych, jeśli nabyta przez niego nieruchomość ma inną powierzchnię, niż powierzchnia ujawniona w księdze wieczystej. Istota zasady rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych polega więc na tym, iż osoba w rzeczywistości nieuprawniona może skutecznie przenieść na inny podmiot własność lub inne prawa rzeczowe, jeśli tylko wskazana jest jako uprawniona w treści księgi wieczystej.

Istotne jest to, że rękojmia odnosi się wyłącznie do praw wpisanych w księdze wieczystej, a nie do danych wynikających ze zbioru dokumentów. Zasada ta wyłącza zatem stosowanie obowiązującej od czasów prawa rzymskiego zasady, że nikt nie może przenieść więcej praw niż posiada i uznanie za skuteczne nabycia prawa nieistniejącego albo istniejącego, ale nieprzysługującego rozporządzającemu. W imię bezpieczeństwa obrotu przepisy o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych nakazują przyjąć bezwzględną przewagę stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej nad rzeczywistym stanem prawnym, i to nie tylko w zakresie samego faktu przysługiwania określonego prawa zbywcy, ale także samego zakresu tego prawa. W związku z tym osoba nieuprawniona, lecz wpisana w księdze jako uprawniona, może skutecznie przenieść na działającego w dobrej wierze nabywcę prawo, które jej nie przysługuje, albo przenieść wpisane na jej rzecz prawo w zakresie szerszym od rzeczywistego. Nie ma tu najmniejszego znaczenia, czy zbyte prawo przysługiwało w rzeczywistości innej osobie niż zbywcy, czy też prawo to nie istniało od początku albo wygasło.

Maciej Radomski

pl. Grunwaldzki 3/2b 
58-100 Świdnica 
tel. kom.: 500 379 778 
faks/tel.: 074 850 51 51 
biuro@causakancelariaprawna.eu 

Brak komentarzy: