poniedziałek, 10 czerwca 2013

Czego nie może spółdzielnia mieszkaniowa?

Wykonywany przez spółdzielnię mieszkaniową, na podstawie przepisów o spółdzielniach mieszkaniowych, zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni uprawnia ją do samodzielnego dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane, bez potrzeby uzyskania zgody właścicieli lokali mieszkalnych stanowiących odrębny przedmiot własności, wyłącznie w zakresie eksploatacji i utrzymania zarządzanej nieruchomości wspólnej (tak NSA w uchwale z 2012 r).

Podstawowe znaczenie w kształtowaniu systemu zarządu nieruchomością wspólną, której współwłaścicielką jest spółdzielnia mieszkaniowa, stanowi przepis przesądzający, że zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni.

Czego nie może spółdzielnia mieszkaniowa?
Czego nie może spółdzielnia mieszkaniowa?

Ze względu na formułę normatywną przepisu, należy wyraźnie zaakcentować okoliczność, że realizowanie zarządu jak zarządu powierzonego następuje nie na podstawie umowy, lecz wynika z ustawy. Ustawowe źródło wykonywania zarządu nieruchomością wspólną powoduje, że nie zachodzi potrzeba zawierania umowy w przedmiocie zarządzania nieruchomością. Oznacza to, że wyraża ona generalną zasadę wykonywania zarządu na podstawie ustawy, po ustanowieniu odrębnej własności pierwszego lokalu w budynku, należącym dotychczas w całości do spółdzielni mieszkaniowej.

Podkreślenia wymaga jednocześnie, iż zastosowanie formuły "zarząd jest wykonywany" wskazuje, że wykonywanie zarządu nieruchomością wspólną stanowi obowiązek spółdzielni mieszkaniowej. Nie ulega przy tym wątpliwości, że pojęcie zarządu, o którym mowa w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych, występuje w dwóch różnych znaczeniach, mianowicie w znaczeniu przedmiotowym oraz w znaczeniu podmiotowym. Zauważyć jednak należy, że ustawodawca zaniechał bliższego określenia zakresu przedmiotowego zarządu wykonywanego przez spółdzielnię mieszkaniową z mocy ustawy w odniesieniu do nieruchomości wspólnej. Z przepisów w/w ustawy nie wynika bowiem wprost zakres powierzonego spółdzielni zarządu w odniesieniu do nieruchomości wspólnej.

Tym samym w zakresie nie uregulowanym ustawą obowiązywać będą przepisy kodeksu cywilnego. W szczególności odnosi się to do przepisów dotyczących instytucji współwłasności regulujących m.in. kwestię zarządu nieruchomością wspólną. Wynika z nich, że na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, a w braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Zastosowanie powyższego przepisów kodeksu cywilnego w odniesieniu do zarządu, wymaga jednak uprzedniej oceny charakteru czynności podejmowanej przez spółdzielnię mieszkaniową, i jasnego rozgraniczenia, czy rodzaj robót budowlanych przekracza zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, czy też mieści się w ramach zarządu zwykłego.

Jeżeli w konkretnej sytuacji realizacja danego zamierzenia budowlanego może być zakwalifikowana jako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, to prawo spółdzielni mieszkaniowej do dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane, powstaje pod warunkiem uzyskania uprzedniej zgody wszystkich współwłaścicieli tej nieruchomości. Przyjęcie bowiem zasady, że spółdzielnia mieszkaniowa może podejmować bez zgody pozostałych współwłaścicieli czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu prowadziłoby do nieuzasadnionego uprzywilejowania właścicieli lokali, będących członkami spółdzielni mieszkaniowej, względem właścicieli, którzy nie należą do spółdzielni.

Natomiast jeżeli realizacja zamierzenia budowlanego nie stanowi czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, to spółdzielnia mieszkaniowa posiada uprawnienie do dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane bez konieczności uzyskiwania zgody wszystkich współwłaścicieli. Przyjmuje się, że do czynności, które nie przekraczają zakresu zwykłego zarządu, należy załatwianie bieżących spraw zawiązanych ze zwykłą eksploatacją i utrzymaniem rzeczy w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego przeznaczenia.

Przenosząc tę definicję na grunt przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych należy stwierdzić, że chodzi wyłącznie o czynności związane z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych. Wykonując zatem zarząd nieruchomością wspólną w powyższym zakresie np. w razie potrzeby dokonania remontu czy konserwacji, koniecznych dla właściwej eksploatacji nieruchomości wspólnej lub utrzymania jej w odpowiednim stanie, spółdzielnia nie ma obowiązku uzyskiwania zgody wszystkich współwłaścicieli celem wykazania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Maciej Radomski

pl. Grunwaldzki 3/2b 
58-100 Świdnica 
tel. kom.: 505 107 131 
faks/tel.: 074 850 51 51 
biuro@causakancelariaprawna.eu 

Brak komentarzy: