poniedziałek, 24 lutego 2014

Zniesienie współwłasności nieruchomości

Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom. Ustawodawca dopuszcza możliwość zniesienia współwłasności w każdym czasie, przyznając jednocześnie każdemu współwłaścicielowi roszczenie o zniesienie współwłasności.

Zniesienie współwłasności może nastąpić w drodze umowy lub w drodze postępowania przed sądem. Uprawnienie współwłaścicieli w tym zakresie może być ograniczone tylko w drodze czynności prawnej, w szczególności w drodze umowy. Regulacja zawarta w kodeksie cywilnym, mówiąca o uprawnieniu każdego ze współwłaścicieli do żądania zniesienia współwłasności, jak i o jego czasowym ograniczeniu, odnosi się ze względów oczywistych do zniesienia współwłasności w drodze sądowej. 

Zniesienie współwłasności nieruchomości
Zniesienie współwłasności nieruchomości

Droga sądowa, która jest najczęściej stosowana w praktyce, nie jest jednak jedyną formą znoszenia współwłasności. Umowny tryb zniesienia współwłasności nie został uregulowany odrębnie w przepisach prawa cywilnego, co oznacza, iż w takiej sytuacji zastosowanie znajdą ogólne zasady prawa cywilnego, dotyczące czynności prawnych. Jeżeli natomiast przedmiotem zniesienia współwłasności jest nieruchomość, wówczas dla ważności takiej umowy wymagana będzie forma aktu notarialnego, stosownie do regulacji przepisu kodeksu cywilnego. Odnosi się to również do znoszenia współwłasności gospodarstw rolnych, będących pewnego rodzaju zbiorem rzeczy i praw oraz przedsiębiorstw, jeżeli w ich skład wchodzą nieruchomości.

Możliwość znoszenia współwłasności w drodze umowy, wynika nie tylko z zasady swobody zawierania umów, byle nie pozostawały one w sprzeczności z prawem lub zasadami współżycia społecznego, ale również z zawartej w przepisach kodeksu cywilnego zasady dopuszczalności rozporządzania udziałami. Jeżeli współwłaściciel może rozporządzić swoim udziałem nawet bez zgody pozostałych współwłaścicieli, to wszyscy współwłaściciele działając wspólnie mogą też doprowadzić do wyjścia z niepodzielności przez zawarcie umowy znoszącej współwłasność, oczywiście w sposób przez wszystkich uzgodniony.

Przy braku zgody chociażby jednego ze współwłaścicieli, do zniesienia współwłasności nieruchomości nie będzie mogło dojść. Jeśli jest zgoda wszystkich, nawet zawarcie wcześniej czasowego ograniczenia dopuszczalności żądania zniesienia współwłasności, nie może stanowić przeszkody do zawarcia umowy znoszącej współwłasność nieruchomości.

Sposoby zniesienia współwłasności, i to zarówno w drodze sądowej, jak i na podstawie umowy mogą być różne. Szersze możliwości występują przy znoszeniu w drodze umowy. I w takich jednak wypadkach, wolę współwłaścicieli ograniczają obowiązujące w zakresie obrotu nieruchomościami przepisy. I tak, każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego. Jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia.

Maciej Radomski

pl. Grunwaldzki 3/2b 
58-100 Świdnica 
tel. kom.: 505 107 131 
faks/tel.: 074 850 51 51 
biuro@causakancelariaprawna.eu 

1 komentarz:

Tomasz pisze...

Witam
Kiedy mamy sytuację podziału majątku przy rozwodzie. Strony nie dochodzą do porozumienia odnośnie podziału nieruchomości, której obydwoje są właścicielami. Czy jest możliwość by sąd przyznał nieruchomość jeden ze stron, a drugiej nie przyznał nic? Jakie to przypadki?

Tomasz